Borettslaget 4Blocks består av et borettslag med fem bygg og utgjør størstedelen av et sameie med Oslo Eiendomssenter AS (dekkende Breigata 18 og Breigata 20 – inkludert boligdelene og næringsdelen i første etasje).
Borettslaget har de siste årene hatt en pågående økonomisk uenighet med Oslo eiendomssenter. Det har over lang tid vært forsøkt å komme til enighet, men det har vært vanskelig å bli enes om hva Oslo eiendomssenter skal betale for ting bakover i tid, og hva de skal dekke framover i tid.
Borettslaget har forsøkt direkte mekling og Forliksrådet, men sendte til slutt saken til rettsvesenet. Onsdag 3. juni hadde partene mekling med dommer, og vi kom til enighet.
Vi vil med dette informere våre andelseiere i borettslaget 4 Blocks om at vi har inngått forlik i saken mot Oslo eiendomssenter (heretter kalt OES). OES eier næringslokalene i Breigata 18 og 20 (butikker, frisør og Kebabish restaurant).
Som orientert om på generalforsamlingen 13. mai 2019, i nyhetsbrev 20. januar 2020 samt på generalforsamling 14. mai 2020 har vi i lengre tid forsøkt å kreve inn deres andel av felleskostnadene for eiendommene. Vi har hatt en rekke møter i 2019 samt at det har blitt sendt mailer og vi har hatt telefonsamtaler. OES har gjennom hele prosessen sagt at de ønsker å betale felleskostnader og vi har lagt frem beregninger for perioden 2016 – 2019, men frem til nå har de ikke villet komme oss i møte og dekke vårt krav.
Bakgrunnen for kravet er at OES ikke har betalt sin andel av felleskostnadene siden byggene var nye. Pengekrav foreldes etter tre år og vi har derfor kun tatt med deler av 2016 samt hele perioden 2017– 2019.
Høsten 2019 så vi ingen annen løsning enn å sende inn forliksklage etter råd fra vår advokat med spesialfelt eiendomsrett i advokatfirmaet Haavind. OES og 4 Blocks møttes i forliksrådet 17. desember 2019. Oslo eiendomssenter ønsket ikke at det ble avsagt dom i forliksrådet. Vi tok dermed ut stevning og var i rettsmegling sammen med vår advokat Kittil Bjørnerud Bergan, advokatfirmaet Haavind i Oslo tingrett onsdag 3. juni.
Det ble inngått følgende forlik med OES i rettsmeglingen:
OES betaler 1 000 000kr til 4Blocks innen tre uker. Dette er et oppgjør for kostnader som er påløpt til og med 31.12.2019.
OES skal utføre følgende innen 1. august 2020
- Fjerne tagging på fasaden på næringseiendommen i Breigata 18 og Breigata 20
- Reparere knust rute i Breigata 20
- Feste lamper og ledninger utenfor næringsseksjonen (spesielt Breigata 18)
- Reparere markise utenfor Breigata 18
- Sette opp brannvarslere i næringsdelen i Breigata 18 og koble den mot brannsentralen
- Dekke kostnader til automatiske måleravlesere til radiatorvarme i Breigata 20
Samarbeid mellom 4Blocks og OES videre
Borettslaget 4 Blocks og Oslo Eiendomssenter AS har drøftet og blitt enige om at sameiet trenger klarere føring på fordeling av ansvar mv, og forplikter seg i den sammenheng til å forhandle om nye vedtekter i eierseksjonssameiet Breigata 18-20, gnr. 230 bnr. 470, basert på følgende hovedprinsipper:
- Sameiebrøken skal utgjøre seksjonseiers forholdsmessige eierandel i sameiet (gnr. 230. bnr. 470) basert på hoveddelens BRA, og
- Et markedsmessig grensesnitt mellom boligdelen og næringsdelen som går ut på at alle kostnader som naturlig hører til boligdelen dekkes av bolig alene og at tilsvarende gjelder for næringsdelen. Øvrige kostnader skal hovedsakelig fordeles etter eierbrøk.
OES skal betale for felleskostnader på forskudd (À konto)
OES skal betale 20 000kr pr mnd fra 01.01.2020 à konto for felleskostnader til 4 Blocks. Det skal regelmessig og minst en gang i året beregnes faktiske kostnader som OES skal betale, og dersom det innbetalte à konto (forskudd)-beløpet ikke dekker alt, skal OES betale mellomlegget.
À konto-beløpet for 2020 (240 000kr) forfaller i sin helhet når nye vedtekter for eierseksjonssameiet er vedtatt av generalforsamlingen i 4 Blocks. Målet er at disse skal være på plass innen 1. september 2020.
Borettslaget 4 Blocks skal ha ekstraordinær generalforsamling
Borettslaget 4 Blocks skal avholde ekstraordinær generalforsamling i august/september 2020 og en av sakene på denne generalforsamlingen vil være behandling av nye vedtekter for Eierseksjonssameiet Breigata 18-20.
En del av pengene vi nå får utbetalt vil gå til nødvendig vedlikehold
Borettslaget 4 Blocks har utarbeidet en vedlikeholdsplan. Denne ble det orientert nærmere om på generalforsamlingen. Styret i 4 Blocks vil informere ytterligere om vedlikeholdsplanen og hvilke prosjekter som vil bli prioritert som følge av det beløpet vi fikk tilkjent i rettsmeglingen.
Mvh Styret i Borettslaget 4 Blocks