Fredag 13.11 gjennomførte vi en større befaring av en rekke leiligheter sammen med ventilasjonstekniker, rørlegger og snekker. I dette nyhetsbrevet redegjør vi nærmere for det som ble påpekt av våre teknikere/håndverkere og de tiltak som er anbefalt.

Varme

Vi har helt siden byggene var nye opplevd at enkelte radiatorer ikke blir varme. Vår rørlegger Holter VVS antar at dette skyldes underdimensjonering av anlegget og at kursen som forsyner flere radiatorer er for liten. 

Holter VVS forteller at når de skrudde ned radiatorene på 3 eller 5 fordeles varmen over alle radiatorene. Står de på 9 vil ikke alle radiatorene bli varme.

NB! Deres beskjed til oss er at det er viktig at alle radiatorene settes på max 5 i alle leilighetene.  

Varmen i radiatorene følger fjernvarmen inn til oss. Varmen inn til oss holder høyere temperatur dess kaldere det er ute – dette igjen påvirker hvor varme radiatorene blir.

Oversvømmelser / Fordrøyningsbasseng

Vi har opplevd gjentatte oversvømmelser fra fordrøyningsbassenget under B12 i forbindelse med store nedbørsmengder. Alt regnvann fra hele vår eiendom samles i fordrøyningsbassenget. Ved store nedbørsmengder blir Oslo kommunes overvannsledningsnett overfylt og vi klarer ikke å få pumpet ut vann fra vårt fordrøyningsbasseng. Konsekvensen blir da at dette vannet flommer ut av fordrøyningsbassenget under B12 og videre inn i heissjakten i B12. Vi har hatt store kostnader både med å samle opp vann og å utbedre heisen. Sammen med våre eksperter fra Erichsen & Horgen ser vi nå ingen annen løsning enn å søke om å kunne etablere en permanent løsning hvor vi ved store nedbørsmengder kan benytte Breigata som flomvei. Det er en kostbar løsning å etablere dette (opp i mot kr. 500.000), men kostanden ved hver enkelt skade og premieøkningen på forsikringen vil i løpet av kort tid bli inntjent.

Ventilasjon i blokkene

Ventilasjonsfirmaet Hamstad forteller at det gjennomgående problemet er lukt fra mat og kloakk. Bakgrunnen for dette er at det generelt er mye matlukt i området på tak der luftinntaket til hoved-aggregatene sitter. I tillegg er det flere lufterør/piper til kloakksystemet på tak. Dette vil til tider gi veldig mye lukt som suges inn igjennom aggregatene og vil deretter fordeles til leiligheter. Hvor mye lukt vil være avhengig av vær, vind, høy- og lavtrykk.

Hamstad har anbefalt følgende tiltak: bytte ut tilluftfiltre fra standardfilter til kullfilter på de 3 hovedaggregatene. Dette vil være svært effektivt på luktproblematikk. Vi har bedt om pris på bytting av filtre og vil trolig skifte disse i løpet av kort tid.

De programmerte også ventilasjonsanleggene slik at det nå er tider på døgnet med høyere luftmengder.

Enkelte leiligheter hadde defekt kjøkkenhette og disse andelseierne har fått varsel om at disse må byttes. Kjøkkenhetten er hver enkelt andelseiers ansvar. Borettslaget kan forskuttere kostanden til bytting og viderefakturere denne. Det er viktig at det ikke installeres kjøkkenhette med motor. Det er ikke tillatt å benytte dette på vårt balanserte felles ventilasjonsanlegg – les mer

Bygg

Vi gjorde en gjennomgang av leiligheter vinteren 2019/2020 og har notert oss endel dører som må justeres m.m. fordi de er er vanskelige å lukke. I tillegg fikk vi innmeldt en del problemer i forkant av befaringen 13.11. Noen dørhengsler må festes bedre/byttes. Enkelte har også problemer med vinduer. Det er viktig at alle andelseiere er påpasselige og tar sitt vedlikeholdsansvar på alvor. Vinduer kan ikke stå fullt åpne i all slags vær året rundt. Når det regner vil det legge seg vann i falsen og dette vil deretter trekke inn i treverket. Når dette står slik over tid vil det bli råteskader. Vinduene må være lukket ved jevne mellomrom slik at bunnrammen får mulighet til å tørkes opp. Andelseiere som ikke har overholdt sin vedlikeholdsplikt må selv ta dekke kostnaden ved vindus/terrassedørbytte.

Fordelerskap

Enkelte fordelerskap er brutt opp og dermed ødelagte. De som er ødelagte vil bli byttet og nye låser vil bli satt inn. Andelseiere/beboere som bryter opp fordelerskap vil heretter bli fakturert kr 4.000. Dette beløpet dekker kostnaden ved å sette opp nytt skap med lås. Det er ikke mulig å skaffe tilsvarende de vi har fordi disse har gått ut av produksjon. Gamle skap må derfor skjæres ut og nye må settes inn og rommet må males.

Utbygging av B12 og sykkelskur

På grunn av at vi må gjøre en større investering på fordrøyningsbassenget/overvann må vi inntil videre utsette utbygging av inngangspartiet i B12. Sykkelskuret er også utsatt noe grunnet at vi er i gang med å søke om dispensasjon for å få byggetillatelse. Sykkelskuret vil vi bygget så fort vi har fått byggetillatelsen.